Executive Summary「耐用年数超え木造中古アパートの年利3.0%・期間20年融資の獲得」
2015/02/05
マカロニほうれん荘の物件概要
先のゴールデンウィーク中にごみステーションのペンキ塗りをしたマカロニほうれん荘ですが、昭和６１年築の木造アパート、いわゆる築古物件というヤツです。
土地は、４m超の道路に縦の長方形イメージで接道している４０坪、公示地価の平米単価が１１万円台って感じです。
建物は、耐用年数超えの築２６年、昭和６１年築の瓦葺き木造２階建て、戸あたり約２０㎡のバス・トイレ別１Ｋが全８戸。
当初の価格（マイソク記載価格）が２，０００万円台の後半で、仲介さんと相談しながら買付を入れた価格が２，０００万円台の前半。この買付でとおりました。
つい最近まで近くの川ではホタルが舞っていたという場所ですが、これでも一応東京都内です、新宿駅まで１時間かからないです。（狼さんのセミナーを事前に聞いていれば、もっと別な行動と価格で入れていたと思いますが、まあそれは次の物件の時にということで。）
目標とするアパートローン融資と獲得できた融資の内容
でもって、この物件の融資ですが、耐用年数超えの築２６年、築古の木造アパートですから楽々につくわけがありません。
私の目標は、ノンバンク以外の金融機関にて融資期間は２０年、金利は３％台、可能であれば既存の中古ワンルームの金利３．０７５％（団信込み）と同等というモノでした。
その目標はなかなか厳しいでしょう！とおっしゃる方と、そんなの大したことないよ！とおっしゃる方とがいると思いますが、ワタクシなりに努力して獲得できた融資は、「金利３．０％、融資期間２０年、団信無しのプロパーローン＠信用金庫」というものです。
ですので、今回は「その目標は厳しいでしょう！」と感じる方に向けた融資獲得のエグゼクティブサマリーです。
（要するに詳細はまた今度ということなんですが。。。）
築古アパートローン獲得エグゼクティブサマリー
- 金融機関向け提出資料セットを作成する。
・物件の購入時に取得できる、あらゆる資料を用意
・自身が持っている資産・負債の内容を確認できる資料すべてを用意
・自分（家族含む）が何者なのかを記載したプロフィール資料を作成 - 物件および自宅の近隣エリアに所在する金融機関に電話攻勢をかける。
・物件所在の近隣エリア（１都３県とか北関東圏とかいうザックリしたベース）に所在する地方銀行、信用金庫、信用組合をリストアップ（都市銀行は富裕層しか相手にしてくれません。）
・リストアップした金融機関の本社、物件から一番近い支店、自宅から一番近い支店、の３店舗の電話番号を調査
・本社へ電話をし、収益物件への融資の有無を確認し、融資の可能性有りの場合はアクセスすべき支店（物件側か自宅側か）を確認（可能であれば担当者名も確認） - 金融機関（支店）を訪問し、融資に関するプレゼン・相談を行う。
・事前にアポをとり、訪問の主旨や必要な資料等を確認（事前に準備した資料セットで不足がないかを確認）
・サラリーマンなら何があってもスーツに白シャツ、無難な色のネクタイというスタイルを選択
・ 窓口に来た時から「どんな人間か観察されいる。」ことを常に意識
・飾らず、聞かれたことにキチンと回答、解らないことは素直に質問 - 結果を待つ。
・ここまでやったら後は結果を待つだけ
・いつごろ結果が出るかどうかの時期だけは確認
ザックリとですが、以上がエグゼクティブサマリーです。
それぞれ、どんな資料を準備したかとか、本社から電話攻勢をする意図などの詳細はまた今度ということで。。。
ワタクシ、初号機の管理組合の理事長になってきます。
今日は平成２４年５月２６日（土）、ワタクシが参加させて頂いている「行動する大家さんの会」の勉強会と初号機の定期総会がダブルブッキングしています。
初号機については、昨年に大規模修繕というイベントが終了したばかりなので総会へのモチベーションはないのですが、今回ばかりは外す訳にはいかなくなりました。よくある「持ち回り」ということで今回、管理組合の次期役員候補になってしまっています。
さらに先日、建物管理を委託されている管理会社の担当者から「次回の役員候補のご連絡は届いているかと思うのですが、具体的なご相談とさせてくださ〜い。」と携帯へ直電が入り、結局、理事長を引き受けることになってしまいました。
投資物件には良くあることらしいですが、他の役員候補全員が遠方に住んでいるため、何とかお願いしたい、とのことでしたので。。。
まぁ、いつかは新築ＲＣ一棟モノホルダーへ！という野望もあるので、勉強の一貫として前向きに取り組むことにしています。
投資物件の管理組合の実態なんかも分かりますしね。
ということで、本日は午後から管理組合の定期総会へ出席し、終了後に行動する大家さんの会勉強会＆懇親会に参加というスケジュールです。（本当は母ウッチーさんや狼さん、ヒロ＊さんなどが参加する進藤さんの横須賀ＲＣ物件見学会ツアーにも参加したかったのですが。。。）
管理組合関連の話も記事にできるようなモノがあれば、つらつらと書いていくつもりです。
築古木造アパートの融資獲得（資料準備編）へ
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