経営改善は大事だすｗ
2017/02/20
さてさて、１年ぶりとは言いませんが、久しぶりの記事更新です。
現在、第４５代米国大統領ドナルド・トランプの就任式が終わり、米国公式ＨＰにＴＰＰ離脱方針などが掲載された直後ぐらいのタイミングです。（日本時間２０１７年１月２１日未明）
何となく投資という世界では相当大きなターニングポイントとなりそうな瞬間ですが、まあ新大統領の年齢と米国世論を半分にブッタギルほどの支持と不支持を抱えていることをを考えると１任期４年で大統領を辞めることになるでしょう。
となると、２０２０年のオリンピックが終わった翌年あたりまでが、従来の相場とは異なるような動きをする期間なのかもしれません。
まあ、とりあえず、保護主義に基づく米国第一主義ということですから、ドル高、株高を目指していくんだと想定はしていますが、いろいろと派手なことをやる大統領になるでしょうから、レーガン大統領の時のように暗殺未遂事件みたいなことが起こるんじゃないかというのが最大のリスクですかね。
とりあえず、ノーロードの米国のS&P５００インデックス投信やＥＴＦあたりをNISAで購入して放置しておけば、悪い結果にはならないんじゃないかと思いますわ。
賃貸事業経営が不動産投資の本質ですから経営改善は重要だす
画像は前回購入した「ほんのちょっとだけコンプライアンスにひっかかった土地値以下築年不明居宅用途アパート」の屋根です。（築古木造の屋根ですから、結構な感じで苔むしてますｗ）
一つ前の記事は融資を某地銀さんで獲得したお話でしたね。
そこでも書きましたとおり、その地銀さんからはもともと築３０年以上の築古木造アパートに２％を切る金利で３０年間という融資をフルローンで頂いていたんです。
それが、２物件目の融資になった時には銀行内のルールが変わったとかという理由で金利３％台のフルローンということでした。（融資期間も５年縮小の２５年間でした。）
なんだか最近、融資ジャブジャブ、借り換え合戦なんて凄いんじゃん！？
いろいろと難あり物件でもありましたので、まずは融資をして頂きまして、無事に物件を取得・運営していたんですが、やっぱり金利差による返済額の差を意識するようになっちゃうんですよね。
昨今の借り換え融資獲得合戦を目の当たりにすると「もしかすると耐用年数オーバーの築古木造物件ばかりだけど、なんとか改善できるんじゃね？」なんて思ったりするもんです。
で、ふと「そういえば以前に大家の飲み会で名刺交換した信金の担当さんいたよな。」って思い出しまして、ダメ元で連絡してみたんですわ。
「ちょっと持ってる物件が古いのばっかりなんで申し訳ないんですけど、こんな感じの物件でも借り換え検討って可能ですか？」ってまずは電話でご連絡してみると「おっしゃるように古い物件ではありますが、一度、試算してみます。場所も都内ですし。」ってな素敵な回答だったわけです。
いきなり借り換え提案持って来ましたよ
その後、その信金の担当者さんに依頼されるまま、謄本やらレントロールやら返済表やらをお送りすると、３棟全部の借り換え提案をしてきてくれました。
内容としては、「全物件に対して最も低く借りている物件の利率である２％を切る利率を適用して融資期間も残期間をそのまま踏襲」っていう内容でして、借り換えに伴う登記費用等諸費用を融資元本に含めても、毎月の返済額は大幅に改善されるシミュレートとなっています。
個々の物件で見ていくと、２棟目の物件の融資利率に合わせてきていますので２棟目の物件は登記等諸費用分が上乗せする形になってしまいますが、３棟目の３％台の金利で借りたアパートはもちろんのこと、２．１％に金利交渉できた１棟目のアパートも借り換え諸費用を含めても返済額は減少していくんですよね。
他に気になるところは、抵当権の設定が信金さんが好きな「根抵当権」になっていたり「借り換え違約金適用期間が設定」されていたりするところだったんですが、まあ全部こちらの要求を通すこともできないので、「３棟全部ではなく、返済改善ができる２棟のみを対象でお願いすることは可能でしょうか？」、「借り換え違約金適用期間はいいんですが、設定する抵当権は根抵当権ではなく通常の抵当権でお願いすることは検討できますでしょうか？」と聞いてみました。
お前さんもやり手やのぉ～
そうしたら、「もしかしたら、そういうお話になるかと思って改善される２棟のみの資料もお持ちしました。」っていうわけですよ。
（おいおい、だったら最初から３棟のパターンと２棟のパターン見せてくれよ。お前もやり手やのぉ~）
なんて思いつつも「おぉ、さすが出来るバンカー（銀行マンと言わず、バンカーとおだてます）は違いますね。じゃあこの２棟のパターンで考えたいと思います。ただ、抵当権の方も大丈夫であればお願いしたいと思いますが、どうですか。」と一気に畳み込んでみたら「ありがとうございます。抵当権の方は、ちょっと持ち帰って確認します。」というので持ち帰って頂きました。
落としどころと希望する到達点を即決してみる
この時点で返済額が大きく変わる３棟目の物件を借り換えすることは心に決めてました。
すぐさま、３つの到達点に向かって動くことを決断し、Ａ案は提案どおり２棟一括での借り換え、Ｂ案はそれほど差はないので１棟目は融資先確保の意味も込めて借り換えせずに３棟目だけを借り換え、Ｃ案は１棟目は借り換えせずに既存の信金さんに金利を下げてもらい、３棟目だけの借り換えでも「根抵当権ではなく抵当権での設定」ということになります。
一番良いのはＣ案まで到達することなので、翌日には１棟目の担当さんに連絡を取りました。
「実はとある信金さんの営業で借り換え提案が来て、こんな条件なんですよね。それほど差は無いのかもしれませんが、長い目でみるとやはり提案内容は無碍にも出来ないというのが正直なところです。だからと言って無断で借り換えの話を進めるのも申し訳ないので、ご相談した次第なんですが。。」
と、提案書の内容が分かる部分をコピーしたものを電話しながら送ったのも効いたんでしょうね、「すぐに検討しますので、１日だけ時間ください！」とのこと。
同じ日に、借り換え提案をして頂いたバンカーさんに連絡をして「いろいろと考えたんですけど、これ３棟目だけで同じ条件で借り換えすることってできないですかね？１棟目の場合はそれほど大きな差が出てこないですし、一番最初に融資して頂いたところには恩義もありますし。。バンカーさんが逆の立場だったら、結構、担当者として厳しいと思うんですよ。バンカーさんとお付き合いさせて頂きたいと思っていますが、やはり同じように恩義は大事にしたいので。。」とお伝えしました。
すると、「そうですよね、確かにおっしゃることも分かります。分かりました３棟目だけ、抵当権も根抵当権ではなく通常の抵当権設定、その代わり借り換え違約期間の設定はあり、で検討してみます。」と快い回答を引き出せました。
はい、ワタクシはもうどっちに転んでも満足ですｗ
ここまでくればどっちに転んでもワタクシ的には十分な融資内容の改善ですし、双方の担当者さんもサラリーマンとしての「担当失格の烙印」は避けられるはずです。
・１棟目の担当さんは「いきなり借り換えされることはなく事前に相談されるほど顧客リレーションが取れていた。」
・借り換え提案のバンカーさんは「少なくとも１棟の借り換え案件は獲得できた。」
という社内評価ですね。
ということで、ワタクシはノンビリと双方の回答待ちをしておりました。
最終的には、１棟目は借り換えせずに金利を提案バンカーさんと同じ利率へ変更、２棟目はそのまま、３棟目は借り換えを実施、という目指すべき到達点であるＣ案に達することができました。
借り換えされる側はつらいだろうけど、それなりの理由があるのさ
まあ、その後に２棟目と３棟目を借りている地銀さんに出向いて借り換えの手続きに行った時にはいろいろとありましたが、「そもそも１つ目と２つ目の融資条件が違いすぎる点と今後に利率の検討は可能かどうかの問いに、無理です、と回答したのはそちらですよね。それに１つ目は残しますから。」ということを主張して、借り換えの手続きを実施させて頂きました。
「でしたら、もう一度、具体的な条件が出たときに相談してくれれば。。」と先方は言いましたが「そうしたら、利率変わりました？」と返したところ「確かにそれは厳しいかもしれませんが。。」とのこと。
当面はこの地銀さんから新しい融資を引くことは無理だと思いますが、５年も経過すれば、支店長以下担当者まで入れ替えになっているでしょうから、融資１つは残しておいて、ほとぼりが冷めた頃にちょっと打診してみるっていう感じでいこうと思っています。（顧客管理システムに「借り換え強行実績あり。融資禁止」とかっていう記録が残っていないことを祈るばかりですが、まあ残ってるんだろうな～）
物件購入はできなかったなぁ~
そんな「借り換え合戦を活用した経営改善」ができた昨年２０１６年ですが、物件は高騰するばかりで新しい物件を購入することはできませんでした。
いろいろと物件を見に行ったり、指値での相談をしたり、といろいろと活動はしたんですけどね~
今、２０１７年になって去年を振り返ってみると「もしからしたら、環境の変化に合わせて購入する物件の条件目線も変化させるべきだったのかもしれない。」と思っていたりしています。
購入する物件の一定レベルの最低条件というのはあると思いますが、あまりに自分の購入目線を従来どおりのままでいるのもどうなのか、と少し考えるに至っておりますので、今年、２０１７年は自分の購入目線も少し柔軟にして、堅実経営と規模拡大を両立させていきたいと考えている次第です。
さてさて、トランプさんが正式に米国大統領になった後、どんな変化が投資環境に訪れるのかを期待しつつ、物件の売却益の有効活用していく所存ですわ。
えっ、物件売却したのか！？って？
それは次の記事更新の時のお楽しみ、ってことでｗ
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