賃貸管理

昨日の午後、「助けてクマさん！賃貸トラブル即応マニュアル」の発行記念講演を聴講してまいりました。
クマさんのお話は非常に為になったのはもちろんですが、その次に実施されたＣＦネッツ社長の倉橋さんの講演は非常に面白いものでした。

特に表題に書きました、簡易裁判所を活用しなさい！自主管理の大家さんでも楽に滞納を解消する方法を簡単に教えてくれます！というのは、個人的に響きました。 続きを読む

２号機物件の賃貸管理をして頂くことに決めたストーンズさんの賃貸管理手数料やその内容は、前回、ご紹介したとおりです。

では、なぜストーンズさんを優れた管理会社と判断したかの理由を今回は解説致します。
ストーンズさんの管理内容は、次のとおりでした。

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無事に２号機物件の売買契約を終了し、つづけざまに２号機の賃貸管理をして頂く会社を決定いたしました。東急田園都市線の溝の口に本社がある株式会社ストーンズという会社です。

先日、ＨＯＭＥ４Ｕを通じて複数の賃貸管理会社からの賃貸管理内容の説明メールやパンフレットの送付等があったなかでも、それほど迷うことなく株式会社ストーンズさんにお任せすることしました。
具体的な依頼理由は、私は詳細に記載させて頂きますが、それにしても他の不動産投資家のブログなどを拝見してみても、誰もが依頼している賃貸管理会社の具体的な名前や賃貸管理の内容等の記載をしていないことに驚きました。（vitto の街日記では日本財託さんを掲載しています。）

いろいろと賃貸管理会社さんに見られてしまうとマズイことがあるのか、優良な賃貸管理会社は隠しておきたいのか、まあ色々な理由があるんだとは思いますが、ご自身で依頼されている賃貸管理会社を明示している大家さんのブログは見かけないというのは事実です。

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売主さんの熟考とこちらの仲介営業マンの手腕により、こちらで指値した価格プラス１０万円にて話がまとまった２号機物件ですが、話がまとまったあとは売買契約の締結、融資機関の決定と金銭消費賃貸借契約（いわゆるアパートローンの契約）の締結、物件の引渡し決済という流れになっていきます。

物件の購入から引渡しまでの大きな流れは、物件売買に係って頂くこちら側（買主側）の仲介業者の営業マンと連携しながら、基本的には営業マンさんの指示に基づき動いていくこととなりますが、購入した物件を管理して頂く賃貸管理会社（いわゆる入居者付けと入居者対応等をお願いするリーシング会社）をどうするかは物件購入の流れとは別に考えることになります。

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昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

昨夜、自宅に戻ってみると比較的おしゃれなグレーの封筒が届いておりました。
差出人は投資物件を探しているとき、たまに目にすることのあるマンションの管理会社の名前です。

しかし、私が所有する部屋はそことは異なる会社に管理をお願いしています。

いぶかしげに中身を確認してみると、差出会社の社長挨拶とともに「このたび管理業務も開始した」旨が記載されております。

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私が所有している物件は管理会社と家賃保証契約を締結しています。

好んで家賃保証を契約したのではなく、家賃保証契約が締結されていた物件を購入したというものです。

家賃保証契約には大家にとって良い面と悪い面があると思っていますが、管理会社がビジネスとして成り立つからこそやるものであるわけですから、間違いなく経済合理性にかなう（利益が取れる）仕組みであるのでしょう。

それはつまり、大家である我々にとっては利益を逸失する仕組みであることになると思いますが、必ずしも大家が損をするという訳ではなさそうです。

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