㈱ストーンズを優れた賃貸管理会社と判断したその理由
2011/04/28
２号機物件の賃貸管理をして頂くことに決めたストーンズさんの賃貸管理手数料やその内容は、前回、ご紹介したとおりです。
では、なぜストーンズさんを優れた管理会社と判断したかの理由を今回は解説致します。
ストーンズさんの管理内容は、次のとおりでした。
- 賃貸管理委託料は家賃の５％にて滞納保証をも担保
- 賃貸管理委託料である家賃の５％に含まれる業務内容は、入居者募集（多数の仲介不動産屋さんへ募集依頼）、集金業務、滞納督促、２４Ｈ入居者問合せ対応、家賃保証（自社グループ保証会社扱いの入居者は２４ヶ月保証、他社保証会社扱いの入居者は６ヶ月）となっています。
- 賃貸管理委託料は、入居者が決定して家賃が発生した段階からの支払い。（空室期間の管理委託料は無料）
- 入居者決定においてオーナーより家賃１ヶ月の成約手数料を預かるが、その成約手数料は客付けをした仲介業者へスルーで全額支払い。
- 賃貸管理委託料の最低料金は税込３，１５０円（家賃６万円以下の物件は５％超）
- 家賃の送金に係る振込み手数料等は無料
まず、賃貸管理委託料が「家賃の５％」というのは、首都圏の賃貸管理会社では平均的なレベルですが、オーナーチェンジ物件でなければ、必然的にストーンズグループの保証会社扱いにて入居者さんとの賃貸契約を締結することになるので、２４ヶ月の家賃保証が担保されるという内容は頼もしいばかりです。
「空室期間中は賃貸管理委託料金が無料」という内容は、既にストーンズさんと賃貸管理委託契約を締結していたとしても空室期間は無料というものです。
最初の入居者付けを行うまでの空室期間は賃貸管理委託料が無料であっても、入居者付けを行って、一旦、賃貸管理委託料が発生した以降は、最初の入居者さん退去後の、次の入居者が決まるまでの空室期間は料金は発生するという場合が多いようです。
しかし、現在の入居者退去から次の入居者が決まるまでの空室期間も、ストーンズさんでは賃貸管理委託料を無料にしているのです。（これは日本財託さんも同じ仕組みです。）
そして、４番目に記載した「オーナーからの成約手数料は入居者付けを行った仲介業者へ全額支払い」ということが、仲介業者さんが強力に入居者付けを行うモチベーションになる、非常に意味のある仕組みです。
通常、賃貸物件の入居者が決まった場合、直接入居者付けを行った仲介業者さんは入居者から仲介手数料（概ね１ヶ月分）が入りますが、この物件を自社で管理していれば大家さんから入ってくる成約手数料（こちらも首都圏は概ね１ヶ月分）も自分の収入とすることができます。
ただし、自社で管理している物件でなければ、大家さんからの成約手数料は、物件を管理している賃貸管理会社の方に取られてしまいますから、実入りが少なく、当然ながら扱いは自社管理物件よりも低くなります。
ところが、この大家からの成約手数料を賃貸管理会社が「入居者付けをした仲介業者さんに全額支払いますよ。」と言えば、それは自社で管理している物件の入居者付けをした際の収入と同じことになるのです。
つまり、賃貸管理会社ストーンズが扱う物件は、どの仲介業者であっても入居者付けをすれば、自社管理物件と同じレベルの収入が得られるということになります。
これは、多くが歩合制となっている入居者付けの仲介営業担当者に対しては非常にインパクトがある仕組みです。
さらに賃貸管理会社であるストーンズにとってみれば、空室期間中の賃貸管理委託料が無料ということと併せて、入居者募集を強力に推進し、家賃を発生させないと自社の収入が全くゼロになってしまうということです。
結果、賃貸管理会社であるストーンズは、より多くの仲介業者さんに自社の管理物件を紹介し、かつ、入居者付けを率先して行ってくれるよう働きかけをおこなう必要があるのです。
これはまさに大家さん目線の賃貸管理会社であるといえるでしょう。
また、直接、ストーンズの営業さんにお会いして、打合せをした際に分かったのですが、入居者募集の際には、内見者のためにスリッパ２ペア、室内各所を測るためのメジャー、測った内容を記載するための間取り図資料とボールペンなども、ストーンズさんで準備してくれるということです。
内見者用のスリッパやメジャーなどは、こちらで準備しなければならないと思っていただけに、非常にありがたく、本当に大家目線の賃貸管理会社なんだと思った次第です。
さすがは社長が大家検定の講師だけのことはあります。
東急田園都市線沿線を中心とした神奈川エリアでの賃貸管理はストーンズさんで決まりです。
（ストーンズの社長である細山さんは大家検定の講師をされています。詳しくは社長のブログをどうぞ。）