ちょい勝ち！中古ワンルームマンションの不動産投資でお気楽サラリーマン大家さん（ＦＸにも挑戦中！）

物件２号機の不動産投資ローンについて、事前審査の承認がおりたとの連絡が不動産屋さんから入りました！

物件の登記が事務所登記となっていたため一度融資が否認され、仲介の不動産屋さんが間に入って売主さん側にて事務所登録から住居登録へ変更の上、ローンの再申込をしたものです。

「登記変更が終わればスンナリいくのは確認とっております。」と仲介の営業さんからは言われていましたが、あらためて事前審査の承認がおりたという連絡が入ると安心するものです。 続きを読む

不動産投資における物件選定には立地が非常に大事です。
不動産は読んで字のごとく、不動の資産！動かすことのできない資産だからです。

立地を検討する上で一番堅実なのは、「土地勘のあるエリア内に絞る」ということだと思います。
知らない人が見れば全く同じ条件のエリアであっても、道１本向こうとこちらでは人の流れが全く異なるというエリアは多々存在します。

一方、土地勘のあるエリアであれば、どこにどのような人の流れがあり、賃貸需要としてどうか、を判断できるはずだからです。

しかし、「土地勘のあるエリア」が、いわゆる田舎といわれる地域であったり、不動産投資エリアとして考えられないほど賃貸需要がない、あるいは賃貸住宅が供給過剰と考えられるエリアであれば、やめておいたほうがいいでしょう。

また、「大学が近くにあるので学生需要がある」とか、「工場が近くにあるので従業員需要がある」といった従来の発想のままでは、通用しない世の中になってきという現実もあります。 続きを読む

フローリングに住んだことあるの？

ＨＯＭＥ’ＳやＳＵＭＯなどの賃貸物件サイトには、物件を探すときのいろいろなこだわり条件をつけて検索できる機能があります。
「２階以上」や「バス・トイレ別」、「エアコン付き」などスタンダード且つ「なるほどねぇ」と思う条件がありますが、その中で「フローリング」というものもあります。
「フローリング」もスタンダードな条件であるのは理解しているのですが、「みんな本当にフローリングの部屋で住んだことがあるのかな？」と正直思ってしまうのです。
特にひとり暮らしのワンルームというシチュエーションでは、自分の経験も踏まえての感想です。

フローリングのワンルームで発生するマイナス事象

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先日、融資が否決？！で、少々課題が発生しましたが、登記を事務所から住宅へ変更することで無事に解決する筋道は見えてました。

そして、昨日、仲介業者さんから連絡があって、登記変更に伴う費用が４万５千円とのこと。当初、登記変更費用は２～３万円との連絡だったので、ちょっと「あんっ？ちょっと高くねえか？」と思ってしまいました。

管理会社の引継ぎに関するイザコザもあって、引渡し時に部屋のクリーニングもされないままになりそうなので、引渡し後にはこちらでクリーニングを実施する必要があり、これまた費用が予定外に必要になってきます。

登記変更料とクリーニング代併せて８～９万円ぐらいの余計な出費です。
せっかく、いい感じで売買価格をまとめてくれた仲介さんも、これじゃあ喜びも半減してしまいます・・・

さらに登記手続きの関係もあって、何と引渡し予定が１０月末ぐらいまでになってしまうとのこと・・・

あくまで余裕を持った日程とのことですが、売主さんのスケジュールもあるでしょうから、一度フィックスしてしまうとなかなか前倒しも難しいでしょう。

引渡しまでに入居者を見つけるのが最大の課題ですが、９～１０月の募集期間を完全に逸してしまいます。

まあ、それでも安いと思うので前には進みますけど、ちょっとスケジュールが遅いんですよね～

今回はちょっとグチってしまいました・・・

昨夜、ジムにてトレーニングの後、携帯を見てみると画面デスクトップに留守電表示。仲介業者さんからの連絡でした。

そそくさと、留守電内容を確認してみると「銀行融資の関係でご相談する事項がありますのでご連絡下さい。」とのこと。
いつもは何か連絡が必要な際には、内容の概略を携帯へメールしてもらい、こちらもメールで回答をしているのですが、今回は電話連絡のみです。

「これは急ぎの重要案件だろう！」と思い、連絡を試みるも時刻は既に２２時過ぎ・・・
着信履歴の時刻が１９時過ぎだったので、さすがに担当さんも帰宅してしまったようでした。

こういう一体何だか良く分からない「お知らせしたい事」というのは、どうしてもネガティブな方向の内容を想像してしまいますね。
特段、銀行で問題になるような事項に心当りはないんですが、「急に銀行の方針が変わって融資がつかなくなった！とかだと困るなぁ～」と一晩悶々としてしまいました。

で、一晩明けて、先ほど担当さんに連絡をしてみると・・・ 続きを読む

２号機物件の賃貸管理をして頂くことに決めたストーンズさんの賃貸管理手数料やその内容は、前回、ご紹介したとおりです。

では、なぜストーンズさんを優れた管理会社と判断したかの理由を今回は解説致します。
ストーンズさんの管理内容は、次のとおりでした。

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無事に２号機物件の売買契約を終了し、つづけざまに２号機の賃貸管理をして頂く会社を決定いたしました。東急田園都市線の溝の口に本社がある株式会社ストーンズという会社です。

先日、ＨＯＭＥ４Ｕを通じて複数の賃貸管理会社からの賃貸管理内容の説明メールやパンフレットの送付等があったなかでも、それほど迷うことなく株式会社ストーンズさんにお任せすることしました。
具体的な依頼理由は、私は詳細に記載させて頂きますが、それにしても他の不動産投資家のブログなどを拝見してみても、誰もが依頼している賃貸管理会社の具体的な名前や賃貸管理の内容等の記載をしていないことに驚きました。（vitto の街日記では日本財託さんを掲載しています。）

いろいろと賃貸管理会社さんに見られてしまうとマズイことがあるのか、優良な賃貸管理会社は隠しておきたいのか、まあ色々な理由があるんだとは思いますが、ご自身で依頼されている賃貸管理会社を明示している大家さんのブログは見かけないというのは事実です。

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