中古ワンルーム投資

昨日、管理会社から封書のお手紙がやってきた。
なかに入っていたのは送金明細書・・・

「あれっ、送金明細書って最初だけ郵送で、あとはネットで確認だったよな～」と思っていると備考欄に何か書いてある。

「１０月分が滞納のため、今月は送金できません。」 続きを読む

物件２号機の不動産投資ローンについて、事前審査の承認がおりたとの連絡が不動産屋さんから入りました！

物件の登記が事務所登記となっていたため一度融資が否認され、仲介の不動産屋さんが間に入って売主さん側にて事務所登録から住居登録へ変更の上、ローンの再申込をしたものです。

「登記変更が終わればスンナリいくのは確認とっております。」と仲介の営業さんからは言われていましたが、あらためて事前審査の承認がおりたという連絡が入ると安心するものです。 続きを読む

話を進めていた二号機物件、本日、無事に不動産売買契約が完了致しました。

１戸目と同じ仲介会社の営業さんにお願いしていたので、物件調査の内容や重要説明事項等の説明なども安心して確認することができました。

「不動産投資では、信頼できる営業マンさんと知り合いになれるかどうかが一番のポイントと言っても過言ではありません！」と書かれた本やサイトなどを拝見しましたが、まさにその言葉を実感します。

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お盆も過ぎて、そろそろ子供達の夏休みがそろそろ終わりに近づいてきた８月２３日夜、仲介業者の担当者さんから携帯に電話が入りました。

「お世話さまです。例の物件ですが、こちらの指値から１０万円上乗せした○○○万円でなら、売主さんとの話をまとめられます。売主さんも多少は勝ち取った感が欲しいというところだと思いますがどうでしょう？」

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昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

先日、空き室になっていたので室内を拝見させて頂いた物件。
翌日にそれなりのお値段で買付を入れさせて頂いたことは、前回、書かせて頂きました。
それなりのお値段といっても、築２０年ほどの物件なので、周辺の家賃相場から利回り１０％程度にはなるような程度の指値ですので、それほど無理ではないと思っています。

この物件、ネットで発見した時から既に数ヶ月が経過しているので、売主さんも掲載している値段では売れないだろうとは思っているようです。とは言っても、私が入れた指値が想定額以下のようだったので、現在、思案中とのことです。

お盆に入る前にまとまって欲しかったのですが、まあこればかりは売主さんが「ウン」と言わなければ前に進めませんし、かと言って売主さんの希望どおりの額であれば買わなくてもよいな・・・と思っています。

焦らないでジックリ待って、ダメなら次を・・・

私のような新米不動産投資家さんは「買わない自由」というものの重要さを理解しなくてはいけないんですと思っています。
焦って良いことはありませんし、物件は次から次へとやってくるということも最近良くわかってきました。

「買わない自由」を行使中は、月々自己資金が貯まっていくので物件の購入対象が広がっていくという利点もあります。
今回の物件がまとまらなかったら、来年の２月から３月の物件が多く出てくる時期まで、「買わない自由」を行使したほうがよいのかもしれないな～、と思っています。

本日から夏休みに突入です。
１０日間、家族と一緒に千葉の海に浸ってきます。

売主さんも良い休暇を過されて、指値を快諾して頂けることを祈るばかりです（＾＾）

２戸目の物件として、田園都市線沿線の物件に買付を入れました。

不動産屋さんに掲載されている価格より随分と低い値段にて買付書を入れさせて頂きました。
「なかなか厳しいかも」とは１戸目で担当してくれた営業マンのお話ですが、多分、まとめてくれそうな感じです。

うまい具合にまとまれば、８月上旬の契約、下旬の決済・引渡しとなりますが、この物件、現在空き部屋で売主さんも募集をかけていません。（だからこそ、安く指値しているのですが・・・）

現在、この物件の賃貸管理をしてもらうべく、管理会社を探しているところですが、どこの管理会社が良いところなのかとう情報が全いため色々を教えを乞っているところです。

１戸目の物件を管理頂いている会社にお願いするのが一番なのかもしれませんが、いろいろな管理会社の方とお話をしてみたいですし、今の会社との違いなども勉強もしたいと思っています。

まあ、一種のＯＪＴ（オン・ジョブ・トレーニング）ですね。

物件は、横浜市青葉区にあるのですが、その周辺に強い賃貸管理会社、「ああ、ここは誠実にやってくれるよ。」な感じで、お勧めがあればご教示いただけるとありがたいです。