物件選定

中古マンションの区分所有による不動産投資は、マンション一棟ではなくマンション内の１戸を購入するものですから、土地付きの一棟モノの不動産よりも確認しなければならない項目は比較にならないほど限定されます。しかし、それでも初めて不動産投資をする際にはチェックすべき項目や注意点は良く分からないと思います。（私もそうでした。）

そこでどんなことに注意すべきか、自分の経験を踏まえて書いていきたいと思います。

まずは「修繕積立金について」です。 続きを読む

本日は１０月１日、一般的な企業の会計年度において、年度後半がスタートする日になります。

ごく普通のサラリーマンの私の場合、夏休み明けから先月中旬ぐらいまでの間に、年間計画の達成に向けて、下期のマーケット動向の仮説設定とその仮説に基づくアクションを策定してしたりしています。

不動産投資の世界では、投資家のランク？経験値？人脈？によってリーチ可能なマーケットというものが変わってきますが、不動産投資家の入り口に位置する程 度の私にも、年度後半、特に第４四半期から来年度の第１四半期ぐらいまでの間に大きなチャンスが訪れてくるような気がしています。 続きを読む

不動産投資における物件選定には立地が非常に大事です。
不動産は読んで字のごとく、不動の資産！動かすことのできない資産だからです。

立地を検討する上で一番堅実なのは、「土地勘のあるエリア内に絞る」ということだと思います。
知らない人が見れば全く同じ条件のエリアであっても、道１本向こうとこちらでは人の流れが全く異なるというエリアは多々存在します。

一方、土地勘のあるエリアであれば、どこにどのような人の流れがあり、賃貸需要としてどうか、を判断できるはずだからです。

しかし、「土地勘のあるエリア」が、いわゆる田舎といわれる地域であったり、不動産投資エリアとして考えられないほど賃貸需要がない、あるいは賃貸住宅が供給過剰と考えられるエリアであれば、やめておいたほうがいいでしょう。

また、「大学が近くにあるので学生需要がある」とか、「工場が近くにあるので従業員需要がある」といった従来の発想のままでは、通用しない世の中になってきという現実もあります。 続きを読む

話を進めていた二号機物件、本日、無事に不動産売買契約が完了致しました。

１戸目と同じ仲介会社の営業さんにお願いしていたので、物件調査の内容や重要説明事項等の説明なども安心して確認することができました。

「不動産投資では、信頼できる営業マンさんと知り合いになれるかどうかが一番のポイントと言っても過言ではありません！」と書かれた本やサイトなどを拝見しましたが、まさにその言葉を実感します。

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お盆も過ぎて、そろそろ子供達の夏休みがそろそろ終わりに近づいてきた８月２３日夜、仲介業者の担当者さんから携帯に電話が入りました。

「お世話さまです。例の物件ですが、こちらの指値から１０万円上乗せした○○○万円でなら、売主さんとの話をまとめられます。売主さんも多少は勝ち取った感が欲しいというところだと思いますがどうでしょう？」

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仲介の営業さんが、鋭意、価格交渉をして頂いてる２号機物件ですが、本日、不動産投資物件の釣書（つりがき）とも言える「調査報告書」が到着いたしました。

この不動産投資物件に係る調査報告書は、仲介業者さんが投資物件の建物管理を行っている管理会社（賃貸仲介とは別のマンションそのものの管理を請け負っている会社）から取得するもので、購入する物件に関するさまざまな事項が、まさにお見合いにおける釣書（つりがき）のように、記載されております。

その内容は、マンションの建築年月や最新の管理費・修繕積立金の額、現在のマンション全体における積立金総額や長期修繕計画の有無など、投資するマンションの身上が記載されています。
マンションの建築年月や管理費・修繕積立金などは、物件の販売資料（俗称：マイソク）にも記載されていますが、記載ミスということが多々あるのが現実ですので、しっかりと確認することが重要です。

基本的には、購入する際の売買契約時に重要説明事項書に記載されるものではありますが、当然ながら売買契約を締結する前、出来れば買付けを入れる前に取得しておき、確認すべき内容のものばかりです。

では、今回、私が買付を入れている物件の調査報告書の記載項目などをご紹介いたします。

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8月1日から10日まで、千葉県の御宿で夏休みを過ごしてきました。

朝の５時過ぎに起床し、水着に着替えてボディボードとウェットを携え海岸へ。海水浴のための時間帯になるのが８時からなので、それまではサーファーとボディボーダーが海岸のどの場所でも波を堪能できます。
サーフボードをボディボードに変えたのは３０代後半からだったでしょうか。
足ヒレをつければ本格的な波乗りが出来るし、足ヒレをつけなければ子供と一緒に海水浴エリアで楽しめます。

何より、小さい波でも十分に楽しめるのが、サーフィンと違うところ。
もちろん、台風が入った時の大波なら、さらに面白い。
ボディボードからサーフボードに乗り換える人は多いのかもしれませんが、サーフボードからボディボードに乗り換える人は少ないようですね。
普段の小さな波に乗るなら、衰える体力とともにショートボードからロングボードに乗り換えるのもありですが、４０歳を過ぎてもなお、台風の波を楽しみたいなら、沖に出るのが楽で事故が少ないボディボードが断然有利だと勝手に思ってます。

例年、我が家の夏休みは御宿をベースキャンプとして、海に行ったり、夷隅の田んぼ脇の小川に行ったり、南房総の磯場に行ったり、と過ごすのですが、今年は例年と違った目線でいる自分が居ました。 続きを読む