不動産投資

本日は１０月１日、一般的な企業の会計年度において、年度後半がスタートする日になります。

ごく普通のサラリーマンの私の場合、夏休み明けから先月中旬ぐらいまでの間に、年間計画の達成に向けて、下期のマーケット動向の仮説設定とその仮説に基づくアクションを策定してしたりしています。

不動産投資の世界では、投資家のランク？経験値？人脈？によってリーチ可能なマーケットというものが変わってきますが、不動産投資家の入り口に位置する程 度の私にも、年度後半、特に第４四半期から来年度の第１四半期ぐらいまでの間に大きなチャンスが訪れてくるような気がしています。 続きを読む

話を進めていた二号機物件、本日、無事に不動産売買契約が完了致しました。

１戸目と同じ仲介会社の営業さんにお願いしていたので、物件調査の内容や重要説明事項等の説明なども安心して確認することができました。

「不動産投資では、信頼できる営業マンさんと知り合いになれるかどうかが一番のポイントと言っても過言ではありません！」と書かれた本やサイトなどを拝見しましたが、まさにその言葉を実感します。

続きを読む

昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

8月1日から10日まで、千葉県の御宿で夏休みを過ごしてきました。

朝の５時過ぎに起床し、水着に着替えてボディボードとウェットを携え海岸へ。海水浴のための時間帯になるのが８時からなので、それまではサーファーとボディボーダーが海岸のどの場所でも波を堪能できます。
サーフボードをボディボードに変えたのは３０代後半からだったでしょうか。
足ヒレをつければ本格的な波乗りが出来るし、足ヒレをつけなければ子供と一緒に海水浴エリアで楽しめます。

何より、小さい波でも十分に楽しめるのが、サーフィンと違うところ。
もちろん、台風が入った時の大波なら、さらに面白い。
ボディボードからサーフボードに乗り換える人は多いのかもしれませんが、サーフボードからボディボードに乗り換える人は少ないようですね。
普段の小さな波に乗るなら、衰える体力とともにショートボードからロングボードに乗り換えるのもありですが、４０歳を過ぎてもなお、台風の波を楽しみたいなら、沖に出るのが楽で事故が少ないボディボードが断然有利だと勝手に思ってます。

例年、我が家の夏休みは御宿をベースキャンプとして、海に行ったり、夷隅の田んぼ脇の小川に行ったり、南房総の磯場に行ったり、と過ごすのですが、今年は例年と違った目線でいる自分が居ました。 続きを読む

２戸目の物件として、田園都市線沿線の物件に買付を入れました。

不動産屋さんに掲載されている価格より随分と低い値段にて買付書を入れさせて頂きました。
「なかなか厳しいかも」とは１戸目で担当してくれた営業マンのお話ですが、多分、まとめてくれそうな感じです。

うまい具合にまとまれば、８月上旬の契約、下旬の決済・引渡しとなりますが、この物件、現在空き部屋で売主さんも募集をかけていません。（だからこそ、安く指値しているのですが・・・）

現在、この物件の賃貸管理をしてもらうべく、管理会社を探しているところですが、どこの管理会社が良いところなのかとう情報が全いため色々を教えを乞っているところです。

１戸目の物件を管理頂いている会社にお願いするのが一番なのかもしれませんが、いろいろな管理会社の方とお話をしてみたいですし、今の会社との違いなども勉強もしたいと思っています。

まあ、一種のＯＪＴ（オン・ジョブ・トレーニング）ですね。

物件は、横浜市青葉区にあるのですが、その周辺に強い賃貸管理会社、「ああ、ここは誠実にやってくれるよ。」な感じで、お勧めがあればご教示いただけるとありがたいです。

２０１０年６月１５日（火）、１６日（水）に東京ビックサイトで開催された賃貸住宅フェア２０１０in東京、最終日の１６日に行って来ました。

朝１０時過ぎ、ほぼ開場と同時に入場しました。

会場内ではカテゴリーに区分けされたブースがあるのは勿論ですが、お目当ては、こちらもカテゴリー分けされた各種セミナーの聴講です。
複数カテゴリーのセミナーが同時並行的に開催されるので、事前にどのセミナーを聴講するのかを組立てておく必要があります。私も前日にホームページの各セミナーの時刻や内容等を印刷しておき、会場に到着するまでの電車の中で聴講するセミナーの時間割を作った上で会場入りしました。

続きを読む

「不動産投資」というと何だか大それた投資をするようなイメージが沸いてきます。土地と建物が一体となったアパートやマンションを購入して、キャピタルゲインやインカムゲインを得ていく投資です。投資金額も数千万円規模になることは容易に想像できます。

一方、同じ不動産投資ではありますが、「中古ワンルームマンション投資」となると何となく手が出せる規模の投資というイメージになりませんか。

私の場合はそうでした。
本格的な不動産投資には手を出せるほどの余裕資金はないが、ワンルームマンションなら挑戦できるな・・・と。

続きを読む