初号機のアーカイブ

先月、管理会社からいきなりやって来た「家賃滞納連絡」は、銀行引落としの手続き完了時期のズレが原因でありました。
原因が判明してみれば、驚く必要のないことは理解していましたが、管理会社の変更とそれに伴う振込み口座の変更など、入居者さんに負担がかかることばかりです。

「自分だったら、ふざけんなよ～、と思うだろうな～」ということもあり、無事に２ヶ月分入金されるのかどうか心配だったのですが、本日１５日、無事に二ヶ月分の入金がありました。

一ヶ月程度の入金遅れでこれですから、まだまだ大家業には慣れていないという証であると、我ながら認識しました。

管理会社のサブリーズ家賃滞納、サブリース契約解除、そして管理会社の破産等、いろいろなことが起きましたが、これで初号機は安定運用に移行してくれることでしょう。
あとは現在の入居者さんに気持ち良く、永く住んで頂くために何をすべきかというテナントリテンションというものを考えていきます。

まずはお年賀にちょっとした食べ物でも贈るのがいいのかな～

昨日、管理会社から封書のお手紙がやってきた。
なかに入っていたのは送金明細書・・・

「あれっ、送金明細書って最初だけ郵送で、あとはネットで確認だったよな～」と思っていると備考欄に何か書いてある。

「１０月分が滞納のため、今月は送金できません。」 続きを読む

昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

先日、入居者さまより管理会社経由で所有物件のエアコンを交換しましたので、実際のコストを記載します。
初めてのことでしたので、高いのか、安いのか何とも判断できませんが、管理会社に数社の見積もりを依頼、比較した上で以下のとおりとなりました。

これから中古マンションの投資をお考えになっている方のご参考にしていただくとともに、すでに多くの経験をなされている方から見ると「高い！」というようでしたらコメントに注意喚起して頂けるとありがたいです。

前提：エアコン機種は通常のワンルームで使用する６畳用の２２クラスではなく８畳用の２５クラス

エアコン機器（ダイキンＳ２５ＬＴＥＳ）￥４９，８００
取り付け工事（配管４ｍまで）　　　 ￥１０，０００
エアコン撤去費用　　　　　　　　　　 ￥　４，０００
処分費用　　　　　　　　　　　　　　　 ￥　４，５００
クロス張替え　　　　　　　　　　　　　 ￥　５，０００
諸経費　　　　　　　　　　　　　　　　　￥　２，５００

合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　￥７５，３００

クロス張替えの費用については、現在２２クラスが設置してあるので、上手くやればクロスに手を入れる必要はないでしょう、とお願いしてあります。

他社（２社）の見積もりは同じ機種で８万円以上というものでした。

価格とは別に工事までの対応スピードですが、管理会社が現地調査をして手配してから、工事実施日までの期間は３日間というものです。
今回の対応スピードや機械・設置工事の価格、手配の手間と、自宅にエアコン設置する場合の大型電気店とのスピード、価格を考えると割高ではないと思ったのですがどうでしょうか。

皆さんのご参考にして頂ければと思います。

仕事中、携帯に見慣れない番号から電話がかかってきました。
会議中でもあったので、携帯に表示される番号と留守電にメッセージが吹き込まれる様子を眺めていたら、マンションの管理会社のであることに気づきました。

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昨夜、自宅に戻ってみると比較的おしゃれなグレーの封筒が届いておりました。
差出人は投資物件を探しているとき、たまに目にすることのあるマンションの管理会社の名前です。

しかし、私が所有する部屋はそことは異なる会社に管理をお願いしています。

いぶかしげに中身を確認してみると、差出会社の社長挨拶とともに「このたび管理業務も開始した」旨が記載されております。

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私が所有している物件は管理会社と家賃保証契約を締結しています。

好んで家賃保証を契約したのではなく、家賃保証契約が締結されていた物件を購入したというものです。

家賃保証契約には大家にとって良い面と悪い面があると思っていますが、管理会社がビジネスとして成り立つからこそやるものであるわけですから、間違いなく経済合理性にかなう（利益が取れる）仕組みであるのでしょう。

それはつまり、大家である我々にとっては利益を逸失する仕組みであることになると思いますが、必ずしも大家が損をするという訳ではなさそうです。

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