物件選定

話を進めていた二号機物件、本日、無事に不動産売買契約が完了致しました。

１戸目と同じ仲介会社の営業さんにお願いしていたので、物件調査の内容や重要説明事項等の説明なども安心して確認することができました。

「不動産投資では、信頼できる営業マンさんと知り合いになれるかどうかが一番のポイントと言っても過言ではありません！」と書かれた本やサイトなどを拝見しましたが、まさにその言葉を実感します。

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お盆も過ぎて、そろそろ子供達の夏休みがそろそろ終わりに近づいてきた８月２３日夜、仲介業者の担当者さんから携帯に電話が入りました。

「お世話さまです。例の物件ですが、こちらの指値から１０万円上乗せした○○○万円でなら、売主さんとの話をまとめられます。売主さんも多少は勝ち取った感が欲しいというところだと思いますがどうでしょう？」

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仲介の営業さんが、鋭意、価格交渉をして頂いてる２号機物件ですが、本日、不動産投資物件の釣書（つりがき）とも言える「調査報告書」が到着いたしました。

この不動産投資物件に係る調査報告書は、仲介業者さんが投資物件の建物管理を行っている管理会社（賃貸仲介とは別のマンションそのものの管理を請け負っている会社）から取得するもので、購入する物件に関するさまざまな事項が、まさにお見合いにおける釣書（つりがき）のように、記載されております。

その内容は、マンションの建築年月や最新の管理費・修繕積立金の額、現在のマンション全体における積立金総額や長期修繕計画の有無など、投資するマンションの身上が記載されています。
マンションの建築年月や管理費・修繕積立金などは、物件の販売資料（俗称：マイソク）にも記載されていますが、記載ミスということが多々あるのが現実ですので、しっかりと確認することが重要です。

基本的には、購入する際の売買契約時に重要説明事項書に記載されるものではありますが、当然ながら売買契約を締結する前、出来れば買付けを入れる前に取得しておき、確認すべき内容のものばかりです。

では、今回、私が買付を入れている物件の調査報告書の記載項目などをご紹介いたします。

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8月1日から10日まで、千葉県の御宿で夏休みを過ごしてきました。

朝の５時過ぎに起床し、水着に着替えてボディボードとウェットを携え海岸へ。海水浴のための時間帯になるのが８時からなので、それまではサーファーとボディボーダーが海岸のどの場所でも波を堪能できます。
サーフボードをボディボードに変えたのは３０代後半からだったでしょうか。
足ヒレをつければ本格的な波乗りが出来るし、足ヒレをつけなければ子供と一緒に海水浴エリアで楽しめます。

何より、小さい波でも十分に楽しめるのが、サーフィンと違うところ。
もちろん、台風が入った時の大波なら、さらに面白い。
ボディボードからサーフボードに乗り換える人は多いのかもしれませんが、サーフボードからボディボードに乗り換える人は少ないようですね。
普段の小さな波に乗るなら、衰える体力とともにショートボードからロングボードに乗り換えるのもありですが、４０歳を過ぎてもなお、台風の波を楽しみたいなら、沖に出るのが楽で事故が少ないボディボードが断然有利だと勝手に思ってます。

例年、我が家の夏休みは御宿をベースキャンプとして、海に行ったり、夷隅の田んぼ脇の小川に行ったり、南房総の磯場に行ったり、と過ごすのですが、今年は例年と違った目線でいる自分が居ました。 続きを読む

先日、空き室になっていたので室内を拝見させて頂いた物件。
翌日にそれなりのお値段で買付を入れさせて頂いたことは、前回、書かせて頂きました。
それなりのお値段といっても、築２０年ほどの物件なので、周辺の家賃相場から利回り１０％程度にはなるような程度の指値ですので、それほど無理ではないと思っています。

この物件、ネットで発見した時から既に数ヶ月が経過しているので、売主さんも掲載している値段では売れないだろうとは思っているようです。とは言っても、私が入れた指値が想定額以下のようだったので、現在、思案中とのことです。

お盆に入る前にまとまって欲しかったのですが、まあこればかりは売主さんが「ウン」と言わなければ前に進めませんし、かと言って売主さんの希望どおりの額であれば買わなくてもよいな・・・と思っています。

焦らないでジックリ待って、ダメなら次を・・・

私のような新米不動産投資家さんは「買わない自由」というものの重要さを理解しなくてはいけないんですと思っています。
焦って良いことはありませんし、物件は次から次へとやってくるということも最近良くわかってきました。

「買わない自由」を行使中は、月々自己資金が貯まっていくので物件の購入対象が広がっていくという利点もあります。
今回の物件がまとまらなかったら、来年の２月から３月の物件が多く出てくる時期まで、「買わない自由」を行使したほうがよいのかもしれないな～、と思っています。

本日から夏休みに突入です。
１０日間、家族と一緒に千葉の海に浸ってきます。

売主さんも良い休暇を過されて、指値を快諾して頂けることを祈るばかりです（＾＾）

２戸目の物件として、田園都市線沿線の物件に買付を入れました。

不動産屋さんに掲載されている価格より随分と低い値段にて買付書を入れさせて頂きました。
「なかなか厳しいかも」とは１戸目で担当してくれた営業マンのお話ですが、多分、まとめてくれそうな感じです。

うまい具合にまとまれば、８月上旬の契約、下旬の決済・引渡しとなりますが、この物件、現在空き部屋で売主さんも募集をかけていません。（だからこそ、安く指値しているのですが・・・）

現在、この物件の賃貸管理をしてもらうべく、管理会社を探しているところですが、どこの管理会社が良いところなのかとう情報が全いため色々を教えを乞っているところです。

１戸目の物件を管理頂いている会社にお願いするのが一番なのかもしれませんが、いろいろな管理会社の方とお話をしてみたいですし、今の会社との違いなども勉強もしたいと思っています。

まあ、一種のＯＪＴ（オン・ジョブ・トレーニング）ですね。

物件は、横浜市青葉区にあるのですが、その周辺に強い賃貸管理会社、「ああ、ここは誠実にやってくれるよ。」な感じで、お勧めがあればご教示いただけるとありがたいです。

東京都内の人気の街。

そんな場所に１部屋でもいいから物件を持てれば、お客さま（入居者）探しに苦労することはないでしょう。ただ、人気の街であるからこそ物件の価格は手が出し難いレベルであることも事実です。

ならば、人気の街のとなりを探してみるという手はあるはず。ＨＯＭＥ’Ｓ家賃相場で家賃相場と物件価格のバランスを見ながらターゲット物件（築年数、広さ、間取りなど）を選定した上で物件を探すというのも効率的ですね。

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