2010年8月のアーカイブ

話を進めていた二号機物件、本日、無事に不動産売買契約が完了致しました。

１戸目と同じ仲介会社の営業さんにお願いしていたので、物件調査の内容や重要説明事項等の説明なども安心して確認することができました。

「不動産投資では、信頼できる営業マンさんと知り合いになれるかどうかが一番のポイントと言っても過言ではありません！」と書かれた本やサイトなどを拝見しましたが、まさにその言葉を実感します。

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売主さんの熟考とこちらの仲介営業マンの手腕により、こちらで指値した価格プラス１０万円にて話がまとまった２号機物件ですが、話がまとまったあとは売買契約の締結、融資機関の決定と金銭消費賃貸借契約（いわゆるアパートローンの契約）の締結、物件の引渡し決済という流れになっていきます。

物件の購入から引渡しまでの大きな流れは、物件売買に係って頂くこちら側（買主側）の仲介業者の営業マンと連携しながら、基本的には営業マンさんの指示に基づき動いていくこととなりますが、購入した物件を管理して頂く賃貸管理会社（いわゆる入居者付けと入居者対応等をお願いするリーシング会社）をどうするかは物件購入の流れとは別に考えることになります。

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お盆も過ぎて、そろそろ子供達の夏休みがそろそろ終わりに近づいてきた８月２３日夜、仲介業者の担当者さんから携帯に電話が入りました。

「お世話さまです。例の物件ですが、こちらの指値から１０万円上乗せした○○○万円でなら、売主さんとの話をまとめられます。売主さんも多少は勝ち取った感が欲しいというところだと思いますがどうでしょう？」

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仲介の営業さんが、鋭意、価格交渉をして頂いてる２号機物件ですが、本日、不動産投資物件の釣書（つりがき）とも言える「調査報告書」が到着いたしました。

この不動産投資物件に係る調査報告書は、仲介業者さんが投資物件の建物管理を行っている管理会社（賃貸仲介とは別のマンションそのものの管理を請け負っている会社）から取得するもので、購入する物件に関するさまざまな事項が、まさにお見合いにおける釣書（つりがき）のように、記載されております。

その内容は、マンションの建築年月や最新の管理費・修繕積立金の額、現在のマンション全体における積立金総額や長期修繕計画の有無など、投資するマンションの身上が記載されています。
マンションの建築年月や管理費・修繕積立金などは、物件の販売資料（俗称：マイソク）にも記載されていますが、記載ミスということが多々あるのが現実ですので、しっかりと確認することが重要です。

基本的には、購入する際の売買契約時に重要説明事項書に記載されるものではありますが、当然ながら売買契約を締結する前、出来れば買付けを入れる前に取得しておき、確認すべき内容のものばかりです。

では、今回、私が買付を入れている物件の調査報告書の記載項目などをご紹介いたします。

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昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

8月1日から10日まで、千葉県の御宿で夏休みを過ごしてきました。

朝の５時過ぎに起床し、水着に着替えてボディボードとウェットを携え海岸へ。海水浴のための時間帯になるのが８時からなので、それまではサーファーとボディボーダーが海岸のどの場所でも波を堪能できます。
サーフボードをボディボードに変えたのは３０代後半からだったでしょうか。
足ヒレをつければ本格的な波乗りが出来るし、足ヒレをつけなければ子供と一緒に海水浴エリアで楽しめます。

何より、小さい波でも十分に楽しめるのが、サーフィンと違うところ。
もちろん、台風が入った時の大波なら、さらに面白い。
ボディボードからサーフボードに乗り換える人は多いのかもしれませんが、サーフボードからボディボードに乗り換える人は少ないようですね。
普段の小さな波に乗るなら、衰える体力とともにショートボードからロングボードに乗り換えるのもありですが、４０歳を過ぎてもなお、台風の波を楽しみたいなら、沖に出るのが楽で事故が少ないボディボードが断然有利だと勝手に思ってます。

例年、我が家の夏休みは御宿をベースキャンプとして、海に行ったり、夷隅の田んぼ脇の小川に行ったり、南房総の磯場に行ったり、と過ごすのですが、今年は例年と違った目線でいる自分が居ました。 続きを読む