2010年7月のアーカイブ

先日、空き室になっていたので室内を拝見させて頂いた物件。
翌日にそれなりのお値段で買付を入れさせて頂いたことは、前回、書かせて頂きました。
それなりのお値段といっても、築２０年ほどの物件なので、周辺の家賃相場から利回り１０％程度にはなるような程度の指値ですので、それほど無理ではないと思っています。

この物件、ネットで発見した時から既に数ヶ月が経過しているので、売主さんも掲載している値段では売れないだろうとは思っているようです。とは言っても、私が入れた指値が想定額以下のようだったので、現在、思案中とのことです。

お盆に入る前にまとまって欲しかったのですが、まあこればかりは売主さんが「ウン」と言わなければ前に進めませんし、かと言って売主さんの希望どおりの額であれば買わなくてもよいな・・・と思っています。

焦らないでジックリ待って、ダメなら次を・・・

私のような新米不動産投資家さんは「買わない自由」というものの重要さを理解しなくてはいけないんですと思っています。
焦って良いことはありませんし、物件は次から次へとやってくるということも最近良くわかってきました。

「買わない自由」を行使中は、月々自己資金が貯まっていくので物件の購入対象が広がっていくという利点もあります。
今回の物件がまとまらなかったら、来年の２月から３月の物件が多く出てくる時期まで、「買わない自由」を行使したほうがよいのかもしれないな～、と思っています。

本日から夏休みに突入です。
１０日間、家族と一緒に千葉の海に浸ってきます。

売主さんも良い休暇を過されて、指値を快諾して頂けることを祈るばかりです（＾＾）

２戸目の物件として、田園都市線沿線の物件に買付を入れました。

不動産屋さんに掲載されている価格より随分と低い値段にて買付書を入れさせて頂きました。
「なかなか厳しいかも」とは１戸目で担当してくれた営業マンのお話ですが、多分、まとめてくれそうな感じです。

うまい具合にまとまれば、８月上旬の契約、下旬の決済・引渡しとなりますが、この物件、現在空き部屋で売主さんも募集をかけていません。（だからこそ、安く指値しているのですが・・・）

現在、この物件の賃貸管理をしてもらうべく、管理会社を探しているところですが、どこの管理会社が良いところなのかとう情報が全いため色々を教えを乞っているところです。

１戸目の物件を管理頂いている会社にお願いするのが一番なのかもしれませんが、いろいろな管理会社の方とお話をしてみたいですし、今の会社との違いなども勉強もしたいと思っています。

まあ、一種のＯＪＴ（オン・ジョブ・トレーニング）ですね。

物件は、横浜市青葉区にあるのですが、その周辺に強い賃貸管理会社、「ああ、ここは誠実にやってくれるよ。」な感じで、お勧めがあればご教示いただけるとありがたいです。

先日、入居者さまより管理会社経由で所有物件のエアコンを交換しましたので、実際のコストを記載します。
初めてのことでしたので、高いのか、安いのか何とも判断できませんが、管理会社に数社の見積もりを依頼、比較した上で以下のとおりとなりました。

これから中古マンションの投資をお考えになっている方のご参考にしていただくとともに、すでに多くの経験をなされている方から見ると「高い！」というようでしたらコメントに注意喚起して頂けるとありがたいです。

前提：エアコン機種は通常のワンルームで使用する６畳用の２２クラスではなく８畳用の２５クラス

エアコン機器（ダイキンＳ２５ＬＴＥＳ）￥４９，８００
取り付け工事（配管４ｍまで）　　　 ￥１０，０００
エアコン撤去費用　　　　　　　　　　 ￥　４，０００
処分費用　　　　　　　　　　　　　　　 ￥　４，５００
クロス張替え　　　　　　　　　　　　　 ￥　５，０００
諸経費　　　　　　　　　　　　　　　　　￥　２，５００

合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　￥７５，３００

クロス張替えの費用については、現在２２クラスが設置してあるので、上手くやればクロスに手を入れる必要はないでしょう、とお願いしてあります。

他社（２社）の見積もりは同じ機種で８万円以上というものでした。

価格とは別に工事までの対応スピードですが、管理会社が現地調査をして手配してから、工事実施日までの期間は３日間というものです。
今回の対応スピードや機械・設置工事の価格、手配の手間と、自宅にエアコン設置する場合の大型電気店とのスピード、価格を考えると割高ではないと思ったのですがどうでしょうか。

皆さんのご参考にして頂ければと思います。